Con la Legge di Bilancio 2026 arriva una novità rilevante in materia di rigenerazione urbana: le premialità volumetriche potranno essere riconosciute anche agli edifici abusivi regolarizzati, non solo quando il titolo in sanatoria sia stato formalmente rilasciato, ma anche quando sia stato semplicemente conseguito.
La modifica è contenuta nell’art. 1, comma 23, che interviene sull’art. 5, comma 10, del Decreto Sviluppo (DL 70/2011), ampliando in modo significativo il perimetro degli immobili ammessi agli interventi incentivati.
Cosa cambia: “rilasciato” o “conseguito”
Nel testo originario del Decreto Sviluppo, l’accesso alle premialità volumetriche era precluso agli edifici abusivi, salvo il caso in cui fosse stato rilasciato un titolo in sanatoria.
La Legge di Bilancio 2026 inserisce ora anche il riferimento al titolo “conseguito”, chiarendo che la regolarizzazione può essere avvenuta:
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tramite sanatoria ordinaria;
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oppure tramite condono edilizio.
Questo passaggio è tutt’altro che formale: in molte procedure di condono, infatti, l’effetto abilitativo può maturare senza un provvedimento espresso, per decorso dei termini o per il verificarsi di condizioni previste dalla legge. Con la nuova formulazione, anche questi casi rientrano nel perimetro degli incentivi.
Gli interventi che possono beneficiare delle premialità
Il riferimento resta il comma 9 dell’art. 5 del DL 70/2011, che affida alle leggi regionali (Piani Casa e strumenti analoghi) la possibilità di incentivare la rigenerazione urbana attraverso:
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volumetria aggiuntiva;
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delocalizzazione delle volumetrie;
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cambio di destinazione d’uso tra funzioni compatibili;
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modifica della sagoma per miglioramento architettonico.
La finalità rimane la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente e il recupero di aree urbane degradate.
Condoni edilizi espressamente richiamati
La norma specifica che il titolo in sanatoria può essere stato conseguito anche ai sensi delle leggi speciali di condono:
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Legge 47/1985 (primo condono edilizio);
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Legge 724/1994, art. 39 (secondo condono);
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DL 269/2003, art. 32, convertito nella Legge 326/2003 (terzo condono).
L’effetto dichiarato è l’ampliamento della platea di edifici che non costituiscono più un ostacolo automatico all’accesso alle misure premiali regionali, anche se la regolarizzazione deriva da un condono.
Sanatoria ordinaria e condono: la differenza resta
La Relazione alla Legge di Bilancio ribadisce la distinzione tra:
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sanatoria ordinaria (art. 36 DPR 380/2001), basata sulla doppia conformità urbanistica ed edilizia;
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condono edilizio, sanatoria straordinaria che può prescindere dalla piena conformità, nei limiti stabiliti dalle leggi speciali.
La novità non elimina questa differenza, ma la rende irrilevante ai fini dell’accesso alle premialità volumetriche, quando il titolo risulti comunque conseguito.
Il rapporto con la giurisprudenza costituzionale
La Relazione richiama diverse sentenze della Corte costituzionale (nn. 24/2022, 90/2023, 119/2024 e 51/2025), che hanno tradizionalmente interpretato in senso restrittivo il concetto di “titolo in sanatoria”, distinguendolo dal condono edilizio.
Proprio alla luce di questo orientamento, il legislatore interviene ora in modo esplicito, affermando che la nuova formulazione “sembra idonea” ad ampliare l’accesso agli interventi di rigenerazione urbana anche per immobili condonati, pur nel rispetto del quadro generale di limiti.
I limiti che restano fermi
L’ampliamento non è illimitato. Restano esclusi:
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gli interventi nei centri storici;
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le aree soggette a inedificabilità assoluta;
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gli altri vincoli territoriali e di tutela già previsti dall’art. 5, comma 10.
La norma incide quindi sul requisito soggettivo dell’edificio, ma non elimina le tutele di carattere urbanistico e paesaggistico.