11 novembre 2025 – Con la sentenza n. 8542 del 4 novembre 2025, il Consiglio di Stato torna a definire con precisione quando un intervento di demolizione e ricostruzione può essere qualificato come ristrutturazione edilizia e quando, invece, si configura come nuova costruzione – con la conseguente necessità del Permesso di Costruire.
I tre criteri chiave: unicità, contestualità e neutralità
La sentenza individua tre criteri fondamentali per distinguere la ristrutturazione dalla nuova edificazione:
Unicità dell’immobile
L’intervento deve riguardare un solo fabbricato, senza accorpamenti o frazionamenti di volumi distinti, comprese eventuali pertinenze.
Contestualità temporale
Demolizione e ricostruzione devono essere parte di un unico titolo edilizio, così da consentire la verifica dell’esatta consistenza del fabbricato preesistente.
In assenza di continuità (ad esempio, se la demolizione è avvenuta anni prima), il privato deve dimostrare rigorosamente la cubatura e la sagoma originarie tramite documentazione certa.
Neutralità volumetrica e morfologica
La ricostruzione deve rispettare il volume preesistente (salvi incrementi ammessi dalla legge o dagli strumenti urbanistici) e non deve alterare la morfologia del terreno con sbancamenti, rampe o muri di contenimento non strettamente funzionali.
Nel caso esaminato, la Corte ha rilevato assenza di continuità temporale, accorpamento di volumi distinti e modifiche morfologiche del sito. L’insieme delle opere è stato quindi qualificato come nuova costruzione, rendendo inadeguata la semplice SCIA alternativa.
Titolo edilizio: SCIA o Permesso di Costruire?
Quando l’intervento rispetta i tre criteri sopra indicati, la ristrutturazione ricostruttiva può essere realizzata con SCIA alternativa.
Se invece tali condizioni non sono rispettate, l’opera rientra nella nuova costruzione e necessita del Permesso di Costruire, con applicazione delle distanze e degli indici previsti dal DM 1444/1968.
Il commento di Erica Mazzetti
L’On. Erica Mazzetti, responsabile nazionale del Dipartimento Lavori Pubblici di Forza Italia, ha accolto positivamente la sentenza, sottolineando come essa consolidi il principio di neutralità edilizia, superando la visione rigida della “continuità temporale”.
Allo stesso tempo, Mazzetti richiama la necessità di un nuovo Testo Unico delle Costruzioni, per mettere ordine in una materia ancora frammentata e ridurre il contenzioso:
“Serve una riforma organica che chiarisca norme, poteri e competenze tra Stato e Regioni, restituendo coerenza e certezza operativa al settore edilizio. La politica deve indicare la disciplina, non la giustizia.”
Una visione che mira a rendere più semplice, sostenibile e sicura la rigenerazione del patrimonio edilizio nazionale.