Lo stato legittimo di un immobile può essere attestato dall’ultimo titolo edilizio solo se l’Amministrazione ha verificato in modo esplicito la regolarità dei titoli precedenti. Una verifica presunta o implicita non è sufficiente e le sole dichiarazioni del progettista non hanno efficacia sanante.
Con la sentenza n. 2749/2025, il TAR Lombardia ribadisce un orientamento già espresso da altre corti amministrative, respingendo il ricorso di una società contro il Comune di Milano. Quest’ultimo aveva dichiarato inammissibile una SCIA edilizia per la costruzione di un edificio residenziale, rilevando che la falsa rappresentazione dello stato legittimo dell’immobile giustifica il blocco della pratica, rendendo irrilevante qualsiasi affidamento del privato.
Verifica esplicita, non presunta
Il nodo centrale riguarda l’interpretazione dell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia, che si pone in contrasto con le Linee Guida Salva Casa del MIT e con la modulistica unificata. Queste ultime, infatti, ammettono che sia sufficiente un richiamo ai titoli edilizi pregressi nell’ultimo atto, presupponendo quindi che la verifica sia stata compiuta.
La giurisprudenza, invece, si muove in senso opposto:
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il TAR Lombardia (sentenze n. 227/2025 e n. 2749/2025) e
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il Consiglio di Stato (sentenza n. 9877/2024)
hanno chiarito che il favor per il cittadino è legittimo solo quando l’Amministrazione abbia compiuto un controllo formale e puntuale sui titoli precedenti.
Immobili privi di titolo edilizio
Un discorso diverso riguarda gli immobili costruiti prima dell’obbligo di titolo edilizio (ante 1942 o ante 1967) o quelli per cui il titolo originario sia irreperibile. In questi casi, la giurisprudenza apre all’uso di prove documentali alternative, come:
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planimetrie catastali di primo impianto, atti notarili, estratti cartografici, fotografie e documenti d’archivio, eventualmente integrati da titoli successivi (TAR Lazio, sent. n. 8031/2025);
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documentazione fornita dal privato, con l’onere della prova a suo carico, ma senza valore probatorio per le sole dichiarazioni di terzi (TAR Sicilia, sent. n. 2279/2025);
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titoli edilizi successivi che possano valere come principio di prova, ad esempio una licenza di demolizione e ricostruzione degli anni ’60, anche se l’originario non è reperibile (Consiglio di Giustizia Amministrativa Sicilia, sent. n. 446/2025).
Un orientamento sempre più restrittivo
Il quadro che emerge è quello di un contrasto evidente:
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da un lato, il Ministero delle Infrastrutture e la modulistica unificata, orientati alla semplificazione e alla presunzione di verifica;
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dall’altro, la giurisprudenza amministrativa (TAR Lombardia, TAR Lazio, TAR Sicilia e Consiglio di Stato), che impone un accertamento formale e documentato.
In questo contesto, professionisti e uffici comunali devono muoversi con maggiore cautela: le domande edilizie richiedono un approccio più rigoroso e una ricostruzione accurata della storia dell’immobile, senza affidarsi a dichiarazioni implicite o incomplete.