Quando la plusvalenza è tassata
Secondo la Suprema Corte, la cessione di un’abitazione acquistata da meno di cinque anni genera una plusvalenza imponibile salvo che l’immobile:
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sia stato ricevuto in successione, oppure
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sia stato effettivamente utilizzato come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita.
In mancanza di questi presupposti, la plusvalenza è tassata a prescindere dalle motivazioni personali del venditore o dalla sua intenzione di lucro.
Il caso: plusvalenza non dichiarata, scatta l’accertamento
La pronuncia prende le mosse da un accertamento dell’Agenzia delle Entrate a carico di un contribuente che aveva venduto un immobile acquistato l’anno precedente a un prezzo molto inferiore. L’Amministrazione ha ritenuto la plusvalenza imponibile, evidenziando che l’immobile non era stato adibito a residenza principale.
Il contribuente ha impugnato l’avviso e inizialmente ha ottenuto ragione. Tuttavia, in appello l’Agenzia ha avuto la meglio, e la Cassazione ha infine confermato l’imponibilità della plusvalenza.
L’art. 67 del TUIR: presunzione di speculazione
La decisione si fonda sull’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, che considera reddito diverso la plusvalenza ottenuta dalla vendita di immobili acquistati da meno di cinque anni (eccetto i casi sopra indicati).
Secondo i giudici, la norma stabilisce una presunzione legale di intento speculativo per le vendite infraquinquennali di immobili non destinati a residenza principale. Non conta quindi:
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che il venditore non volesse lucrare,
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né che l’immobile risultasse anagraficamente come “residenza” se non lo era di fatto.
Cosa cambia per i contribuenti
Per la Cassazione, è il dato oggettivo – la vendita entro cinque anni e il mancato uso abitativo – a far scattare l’imposta. La volontà soggettiva del venditore è irrilevante.
Il principio è chiaro: chi vende prima dei cinque anni senza aver abitato stabilmente l’immobile deve pagare le tasse sulla plusvalenza, anche se non aveva intenzione di speculare.