Tra le novità introdotte dalla Legge n. 105/2024, che ha convertito il D.L. n. 69/2024 (cd. Salva Casa), assume particolare rilievo la riformulazione dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), relativo al cambio di destinazione d’uso. La norma ha introdotto una disciplina più snella, differenziando tra:
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cambi d’uso “orizzontali”: tra categorie omogenee (es. da ufficio a negozio);
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cambi d’uso “verticali”: tra categorie funzionalmente autonome (es. da deposito a residenziale).
Il legislatore ha previsto una procedura semplificata, applicabile anche a cambi d’uso tra categorie differenti per le singole unità immobiliari, ma con un’importante eccezione: non è automaticamente valida per immobili situati al primo piano fuori terra o nei seminterrati.
La norma “condizionata” dal legislatore regionale
L’art. 23-ter, comma 1-quater, ultimo periodo, specifica infatti che:
“Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche a dette unità immobiliari”.
Tradotto in pratica: senza una legge regionale di recepimento, non è possibile applicare la semplificazione prevista dal Salva Casa a tali immobili. In questi casi, continua ad applicarsi la disciplina ordinaria, ovvero il permesso di costruire, anche in assenza di opere edilizie.
Il caso deciso dal TAR Lazio: SCIA bocciata per un seminterrato
Il principio è stato ribadito dalla sentenza n. 8313 del 29 aprile 2025 del TAR Lazio, che ha rigettato il ricorso contro un provvedimento comunale di sospensione lavori e ordine di demolizione.
Il caso riguardava un cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale in un’unità posta al piano seminterrato, eseguito con semplice SCIA. L’amministrazione aveva contestato l’intervento, ritenendo necessario il permesso di costruire.
Il TAR ha dato ragione al Comune, chiarendo che:
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il mutamento d’uso tra categorie funzionalmente autonome comporta una trasformazione edilizia rilevante, anche senza opere;
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incide sul carico urbanistico, da valutarsi rispetto alla nuova destinazione (es. superficie utile abitativa);
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in assenza di una disciplina regionale, non si applica la semplificazione introdotta dal Salva Casa.
Il principio confermato anche dal MIT
Le Linee guida interpretative del MIT confermano l’orientamento: le semplificazioni previste dall’art. 23-ter si applicano alle unità seminterrate o al primo piano fuori terra solo se:
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la Regione ha approvato una normativa che consenta l’individuazione, tramite gli strumenti urbanistici comunali, delle zone interessate;
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il Comune ha recepito tale normativa nei propri strumenti pianificatori.
In mancanza di tali presupposti, il regime semplificato non è operativo.
Prudenza applicativa per tecnici e cittadini
Il nuovo art. 23-ter del TUE rappresenta un passo avanti nel
la direzione della semplificazione, ma non è autoapplicativo in tutti i casi. In particolare, per le unità al primo piano o seminterrate, l’efficacia è subordinata a un duplice livello normativo: regionale e comunale.
La sentenza del TAR Lazio suona come un monito alla cautela per progettisti e proprietari: l’errata qualificazione dell’intervento edilizio può condurre a sanzioni amministrative gravi, tra cui la demolizione delle opere.
Fino a un intervento normativo regionale esplicito, il permesso di costruire resta l’unico titolo valido per i cambi di destinazione d’uso “verticali” in queste tipologie di unità immobiliari.